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光大嘉寶(600622):整裝 上陣 再出發

2018-02-05  提供機構:中信建投證券  作者:中信建投證券  點閱次數:21

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順利完成整合,業績煥然一新:公司發佈業績快報,預計2017年度實現歸母淨利潤5.3億,同比增長78.25%,超額完成年初計劃。公司業績增長主要原因在於:1、當期房地産開發業務結算規模增加;2、公司今年完成光大安石和安石資管的收購,納入公司合併報表範圍。截止到3季度末,公司預收賬款達到42.1億元的歷史新高,此外公司應收賬款1.5億,主要系光大安石應收諮詢顧問費和資産管理服務費。展望18年,公司當前階段儲備了豐富的待確認收入,考慮到近年來公司均超額完成年初制定的成長目標,我們認爲18年公司將大概率繼續保持增長。

光大入股連續增持,房地産基金業務穩步成長:自去年以來,上海光控連續通過二級市場增持公司股份。光大安石作爲國內領先的房地産基金平臺,經過8年發展已經成爲國內最大的房地産基金之一。截止目前,公司在管基金規模合計已超500億人民幣,在管物業面積超300萬平方米,考慮公司成熟的口碑和強力的投融管退能力,預計2018年公司管理規模有望超過700億,將爲公司帶來穩定的管理費和業績提成。

證券化迎快速發展,受益REITs推進預期:今年以來多部委聯合牽頭,加大了對住房租賃行業的金融支援力度,從首批住房租賃試點城市出臺的文件細則來看,多城市提出支援住房租賃企業開展REITs試點,同時證監會正加緊研究制定關於租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業REITs的政策法規。作爲國內最大的房地産私募基金之一的光大安石,已經在這一領域走在前列,將充分受益於行業證券化水平的不斷提升,加速公司基金産品投融管退的運作效率,分享資産證券化帶來的紅利。

盈利預測與投資評級:預計17-18年EPS分別爲0.50、0.65元,維持“買入”評級。

風險提示:房地産行業受調控因素影響持續下降

第一,順利完成整合,業績煥然一新

公司發佈業績快報,預計2017年度實現歸屬于上市公司股東淨利潤5.3億,比上年度同期增加2.3億,同比增長78.25%,實現扣非後淨利潤4.9億,比上年度同期增加2.4億,同比增長95.38%,超額完成年初計劃。公司業績增長主要原因在於:1、當期房地産開發業務結算規模增加,主要結算資源如夢之灣、夢之晨等專案均進入結算周期;2、公司今年完成光大安石和安石資管的收購,納入公司合併報表範圍,帶來公司外延增長。截止到3季度末,公司預收賬款達到42.1億元的歷史新高,此外公司應收賬款1.5億,主要系光大安石應收諮詢顧問費和資産管理服務費。展望18年,公司當前階段儲備了豐富的待確認收入,考慮到近年來公司均超額完成年初制定的成長目標,我們認爲18年公司將大概率繼續保持增長,進一步釋放業績。

第二,控股股東連續增持,基金業務穩步發展

自去年上海光控通過定增戰略投資嘉寶集團以來,連續通過二級市場增持公司股份,而且上海光控在今年4月披露增持計劃,從4月7日起未來12個月內,上海光控股權計劃增持不少於本公司總股本的0.5%,且不超過5.5%,截止目前公司累計增持302萬股,占公司總股本比例0.34%,未來依然具備增持空間。同時我們認爲在公司房地産基金業務快速發展的同時,也存在強化公司自上而下的激勵預期,護航公司未來發展。

光大安石作爲國內領先的房地産基金平臺,也是最早一批專注房地産産業投資的國內私募機構,經過8年發展,光大安石已經成爲國內房地産基金領域的領導者,在2015、2016年連續兩年被評爲中國房地産基金TOP10榜單第一,是國內最大的房地産基金之一。光大安石主要針對境內具備高增長潛力的地産專案投資,旗下有美元基金(最早設立,投資專案在2014-2015年基本退出,目前在管還有上海、徐州兩個專案)和人民幣基金(2011年開始設立,前期以債權投資爲主,後期以主動管理股權投資專案爲主)。截止目前,公司在管基金規模合計已超500億人民幣,在管物業面積超300萬平方米,其中今年新增管理規模超過150億,考慮公司成熟的口碑和強力的投融管退能力,預計2018年公司管理規模有望超過700億,將爲公司帶來穩定的管理費和業績提成。

今年以來公司不斷加強資金管理,改善融資渠道,截止到3季度末公司已無任何短債壓力,貨幣資金規模也超額覆蓋公司的長期借款。此外公司於12月在銀行間市場獲准註冊發行20億債務融資工具,同時擬向銀行家市場申請發行註冊發行6.51億資産支援票據,進一步夯實公司的資金實力,充分助力公司未來管理規模擴張。

第三,證券化迎快速發展,受益REITs推進預期

近兩年中國資産證券化業務市場發展迅速,ABS市場産品備案規模不斷取得突破,在企業資産證券化産品備案規模突破萬億元之際。 今年以來多部委聯合牽頭,加大了對住房租賃行業的金融支援力度,從首批住房租賃試點城市出臺的文件細則來看,多城市提出支援住房租賃企業開展REITs試點,同時證監會正加緊研究制定關於租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業REITs的政策法規。同時我們也看到保利地産、新派公寓、招商蛇口等企業先後成功發行了租賃類reits産品,越來越多的房企開始參與到房地産資産證券化的浪潮之中。

我們認爲在我國房地産行業進入下半場以後,重資産證券化、輕量化是行業發展的必然趨勢,資産證券化以及對房地産基金的需求將不斷提升,而且業態將不僅僅聚焦於商業物業領域,住宅市場的發展也潛在帶來機會。作爲國內最大的房地産私募基金之一的光大安石,已經在這一領域走在前列,將充分受益於行業證券化水平的不斷提升,突破公司管理規模的瓶頸和資産端的限制,加速公司基金産品投融管退的運作效率,充分分享資産證券化帶來的紅利。

第四,盈利預測與投資評級

嘉寶集團深耕上海嘉定本土多年,土儲絕大部分位於一線城市及周邊,今年銷售有望創歷史新高,轉型預期明確,正加速往房地産資管平臺發展;光大安石是國內房地産私募基金龍頭,擁有光大集團的資源扶持,自身具備成熟且閉環的募資、投資、管理、退出能力,我們看好光大安石未來發展尤其是在中國REITs快速發展之後的機遇。我們預計17-18年EPS分別爲0.61、0.79元,維持“買入”評級。

風險提示:房地産行業受調控因素影響持續下降

◆重要聲明

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